## Entendiendo los Impuestos Mexicanos para Rentas de Propiedades
Si administras propiedades de renta en México, necesitas navegar tres obligaciones fiscales principales: IVA (Impuesto al Valor Agregado), ISR (Impuesto Sobre la Renta) y CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet). Cada uno tiene reglas específicas dependiendo de si manejas alquileres vacacionales de corto plazo o contratos de largo plazo.
Esta guía cubre lo que los administradores de propiedades en México necesitan saber para mantenerse en cumplimiento con el SAT.
IVA: Impuesto al Valor Agregado
Lo Básico
El IVA aplica a la mayoría de bienes y servicios en México, incluyendo alojamiento de corto plazo. La tasa estándar es 16%.
Alquileres de Corto Plazo (STR)
Para alquileres vacacionales a través de plataformas como Airbnb o VRBO, la situación del IVA tiene un matiz crítico: **las plataformas pueden retener el IVA en tu nombre.** Desde que entraron en vigor las reglas fiscales de plataformas digitales en México, Airbnb retiene y declara el IVA por los anfitriones.
Esto significa que necesitas rastrear: - Qué reservas tuvieron IVA retenido por la plataforma - Qué reservas (directas) requieren que tú cobres y declares el IVA - El monto correcto de IVA por reserva para tus registros
Alquileres de Largo Plazo
Los contratos residenciales de largo plazo generalmente están exentos de IVA en México. Sin embargo, los contratos comerciales están sujetos a la tasa estándar del 16%. Conoce la distinción para propiedades de uso mixto.
ISR: Impuesto Sobre la Renta
Cómo Funciona el ISR para Ingresos por Renta
El ISR es el impuesto sobre la renta de México, y los ingresos por renta son gravables. La tasa depende de tus ingresos totales y estatus de contribuyente (persona física vs persona moral).
Para plataformas: Airbnb y servicios similares retienen una tasa provisional de ISR en cada reserva. Esta tasa de retención es típicamente menor que tu tasa final, lo que significa que puedes deber ISR adicional al presentar tu declaración anual.
Consideraciones Clave
- **Gastos deducibles**: Mantenimiento, reparaciones, predial, seguros, comisiones de plataforma y servicios profesionales pueden reducir tu ingreso gravable por renta - **Depreciación**: Los edificios (no el terreno) pueden depreciarse durante su vida útil - **Provisionales mensuales**: Si recibes ingresos por renta directamente, debes presentar pagos provisionales mensuales de ISR
CFDI: Facturas Fiscales Digitales
¿Qué es el CFDI?
CFDI es el sistema obligatorio de facturación electrónica en México. Cada transacción comercial requiere un CFDI — esto incluye ingresos por renta.
Cuándo Necesitas CFDI
- Cada pago de renta recibido (incluyendo de plataformas) - Cada gasto que quieras deducir - Cada servicio que proporciones a inquilinos
Cómo BasePro Maneja los Impuestos Mexicanos
La configuración fiscal en tres niveles de BasePro fue diseñada específicamente para la complejidad de la renta de propiedades en México:
Nivel 1: Configuración de Organización
Establece tus tasas estándar de IVA e ISR a nivel organización. Aplican a todas las propiedades a menos que se ajusten.
Nivel 2: Ajustes por Propiedad
Diferentes tipos de propiedad tienen diferentes tratamientos fiscales. Un espacio comercial en Cabo San Lucas tiene reglas de IVA diferentes a una renta residencial en La Paz. Ajusta a nivel de propiedad sin afectar las demás.
Nivel 3: Excepciones por Fuente de Reserva
Airbnb retiene IVA e ISR. Las reservas directas no. BasePro te permite marcar el tratamiento fiscal a nivel de fuente, así las reservas de Airbnb reflejan automáticamente la retención mientras las directas cobran la tasa completa.
Manteniéndote en Cumplimiento
Checklist Mensual
1. Verifica que todos los ingresos por renta estén registrados con el tratamiento correcto de IVA 2. Confirma que las retenciones de plataforma coincidan con tus registros 3. Presenta pagos provisionales mensuales de ISR por ingresos directos 4. Genera o reconcilia CFDIs para todas las transacciones 5. Revisa gastos deducibles por completitud
Errores Comunes
1. **No separar ingresos de plataforma vs directos** — aplica diferente tratamiento de IVA/ISR 2. **Faltar reconciliación de CFDI** — cada transacción necesita documentación respaldatoria 3. **Olvidar impuestos estatales** — algunos estados mexicanos tienen impuestos adicionales de hospedaje 4. **No reclamar gastos deducibles** — mantenimiento, seguros y honorarios profesionales son deducibles pero necesitan CFDIs
En Resumen
El cumplimiento fiscal mexicano para renta de propiedades no es simple, pero es manejable con el sistema correcto. La clave es rastrear cada transacción con suficiente detalle para saber: cuál fue la fuente, qué impuesto se retuvo, qué impuesto se debe y qué documentación lo respalda.
La configuración fiscal de BasePro maneja esta complejidad en tres niveles — organización, propiedad y fuente de reserva — para que configures las reglas una vez y se apliquen correctamente en todo tu portafolio.